DICO
Borloo et Robien : le point sur l'investissement locatif
Les investissements locatifs sont souvent utilisés pour « défiscaliser », c'est-à-dire payer moins d'impôts. Borloo, Demessine,
Girardin, Malraux, Robien... On ne les compte plus. A l'heure de boucler votre déclaration, nous en profitons pour faire le
point sur les deux formules les plus répandues : les dispositifs Borloo et Robien.
(avril 2008)
- Définition
- Faible imposition: attention !
- Etudiez l'immobilier
- Vérifiez la location
- Respectez les règles du jeu
- Pour finir
Parmi toutes les formules dites « de défiscalisation immobilière », les acquisitions en «
Robien Recentré » ou en « Borloo Populaire » (derniers régimes apparus, applicables depuis
septembre 2006) sont les plus courantes. Elles permettent de faire apparaître des charges déductibles de vos
revenus fonciers. En matière d'investissement locatif, on ne parle d'ailleurs pas de charges déductibles mais
« d'amortissement du prix d'achat ». Le mécanisme est le même : il s'agit tout simplement d'une déduction
étalée sur plusieurs années (Eclairage :Charges déductibles, déductions d'impôts..).
Ce sont ces charges déductibles qui vont vous permettre de diminuer votre revenu imposable et donc votre impôt final.
Le "Robien recentré" permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire de ses revenus) 50% de son investissement sur 9 ans, tandis que le "Borloo populaire" offre la possibilité de déduire jusqu'à 65% du prix d'achat sur 15 ans (voir tableau).
Comme toujours, la générosité de l'Etat n'est pas sans condition : en contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à conserver et à louer le logement pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés (fixés chaque année par décret). Votre épargne est donc en quelque sorte bloquée, puisque vous ne pouvez pas revendre le bien sans perdre l'avantage.
En Robien, il n'y a pas de condition de revenus pour le locataire : l'habitation peut même être louée à vos enfants ou à vos parents s'ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Investir en Borloo s'avère plus contraignant : un plafond de ressources est fixé pour les locataires, et le plafond des loyers est inférieur à celui du Robien.
Le Robien "Réhabilité" donne droit aux mêmes avantages fiscaux que le Robien Recentré, pour certains logements anciens.
Ce sont ces charges déductibles qui vont vous permettre de diminuer votre revenu imposable et donc votre impôt final.
Le "Robien recentré" permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire de ses revenus) 50% de son investissement sur 9 ans, tandis que le "Borloo populaire" offre la possibilité de déduire jusqu'à 65% du prix d'achat sur 15 ans (voir tableau).
Comme toujours, la générosité de l'Etat n'est pas sans condition : en contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à conserver et à louer le logement pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés (fixés chaque année par décret). Votre épargne est donc en quelque sorte bloquée, puisque vous ne pouvez pas revendre le bien sans perdre l'avantage.
En Robien, il n'y a pas de condition de revenus pour le locataire : l'habitation peut même être louée à vos enfants ou à vos parents s'ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Investir en Borloo s'avère plus contraignant : un plafond de ressources est fixé pour les locataires, et le plafond des loyers est inférieur à celui du Robien.
Le Robien "Réhabilité" donne droit aux mêmes avantages fiscaux que le Robien Recentré, pour certains logements anciens.
Attention ces dispositifs consistent en des déductions de charges (Eclairage : Charges déductibles, déductions
d'impôts..) : le rendement "fiscal" de l'opération est donc d'autant plus significatif que votre taux
marginal d'imposition est important. Si vous êtes peu imposés, votre patrimoine n'a sans doute pas besoin de
cet investissement.
Par ailleurs, ce dispositif est intéressant si vous n'avez pas de grandes incertitudes sur vos salaires pour les 9 années à venir. En effet, si vous avez peu ou pas de revenus une année donnée, les charges déductibles (déficit foncier), s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700EUR.
La fraction du déficit supérieure à cette limite n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes; et lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700EUR) l'excédent du déficit n'est imputable que sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Attention : les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global).
Par ailleurs, ce dispositif est intéressant si vous n'avez pas de grandes incertitudes sur vos salaires pour les 9 années à venir. En effet, si vous avez peu ou pas de revenus une année donnée, les charges déductibles (déficit foncier), s'imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700EUR.
La fraction du déficit supérieure à cette limite n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes; et lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700EUR) l'excédent du déficit n'est imputable que sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
Attention : les intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global).
D'accord ces incitations fiscales sont séduisantes. Mais cela ne doit pas vous faire perdre de vue les règles de base d'un placement immobilier : la qualité du foncier.
Le programme doit être de qualité, l'emplacement
choisi à proximité des commerces, des écoles et des transports. Au sein du programme, choisissez votre
lot avec soin : un appartement au dernier étage plein sud est plus facile à louer et à revendre que le
même bien en bas étage orienté nord.
Le prix actuel élevé des prix de l'immobilier
doit vous rendre encore plus prudent. Dans tous les cas, visitez les environs et prenez du temps pour vous décider.
Ne vous laissez pas convaincre par le seul argument : « il ne reste plus que 40 jours pour défiscaliser »
! Un achat immobilier reste un investissement à long terme.
Assurez-vous que le bien pourra être loué facilement et à un loyer correct.
Sachez que la période faste pendant laquelle les rendements locatifs flirtaient avec les 6% est révolue : ils ont chuté compte tenu des prix élevés de l'immobilier et oscillent actuellement entre 3 et 4% pour les programmes corrects.
Consultez une étude locative récente, vérifiez que plusieurs permis de construire ne sont pas déposés à proximité : si 500 logements sont mis en location en même temps, il sera impossible de trouver preneur rapidement et les loyers chuteront. Jetez aussi un coup d'oeil aux annonces de location dans les environs, vous aurez une bonne idée de l'état du marché.
Sachez que la période faste pendant laquelle les rendements locatifs flirtaient avec les 6% est révolue : ils ont chuté compte tenu des prix élevés de l'immobilier et oscillent actuellement entre 3 et 4% pour les programmes corrects.
Consultez une étude locative récente, vérifiez que plusieurs permis de construire ne sont pas déposés à proximité : si 500 logements sont mis en location en même temps, il sera impossible de trouver preneur rapidement et les loyers chuteront. Jetez aussi un coup d'oeil aux annonces de location dans les environs, vous aurez une bonne idée de l'état du marché.
Parmi toutes les formules dites « de défiscalisation immobilière », les acquisitions en «
Robien Recentré » ou en « Borloo Populaire » (derniers régimes apparus, applicables depuis
septembre 2006) sont les plus courantes. Elles permettent de faire apparaître des charges déductibles de vos
revenus fonciers. En matière d'investissement locatif, on ne parle d'ailleurs pas de charges déductibles mais
« d'amortissement du prix d'achat ». Le mécanisme est le même : il s'agit tout simplement d'une déduction
étalée sur plusieurs années (Eclairage :Charges déductibles, déductions d'impôts..).
Ce sont ces charges déductibles qui vont vous permettre de diminuer votre revenu imposable et donc votre impôt final.
Le "Robien recentré" permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire de ses revenus) 50% de son investissement sur 9 ans, tandis que le "Borloo populaire" offre la possibilité de déduire jusqu'à 65% du prix d'achat sur 15 ans (voir tableau).
Comme toujours, la générosité de l'Etat n'est pas sans condition : en contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à conserver et à louer le logement pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés (fixés chaque année par décret). Votre épargne est donc en quelque sorte bloquée, puisque vous ne pouvez pas revendre le bien sans perdre l'avantage.
En Robien, il n'y a pas de condition de revenus pour le locataire : l'habitation peut même être louée à vos enfants ou à vos parents s'ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Investir en Borloo s'avère plus contraignant : un plafond de ressources est fixé pour les locataires, et le plafond des loyers est inférieur à celui du Robien.
Le Robien "Réhabilité" donne droit aux mêmes avantages fiscaux que le Robien Recentré, pour certains logements anciens.
Ce sont ces charges déductibles qui vont vous permettre de diminuer votre revenu imposable et donc votre impôt final.
Le "Robien recentré" permet d'amortir (c'est-à-dire de déduire de ses revenus) 50% de son investissement sur 9 ans, tandis que le "Borloo populaire" offre la possibilité de déduire jusqu'à 65% du prix d'achat sur 15 ans (voir tableau).
Comme toujours, la générosité de l'Etat n'est pas sans condition : en contrepartie de l'avantage fiscal, le propriétaire s'engage à conserver et à louer le logement pendant au moins 9 ans, avec des loyers plafonnés (fixés chaque année par décret). Votre épargne est donc en quelque sorte bloquée, puisque vous ne pouvez pas revendre le bien sans perdre l'avantage.
En Robien, il n'y a pas de condition de revenus pour le locataire : l'habitation peut même être louée à vos enfants ou à vos parents s'ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Investir en Borloo s'avère plus contraignant : un plafond de ressources est fixé pour les locataires, et le plafond des loyers est inférieur à celui du Robien.
Le Robien "Réhabilité" donne droit aux mêmes avantages fiscaux que le Robien Recentré, pour certains logements anciens.
Bien réfléchie, l'opération peut être un succès. En plus du gain fiscal, elle vous permettra
d'étoffer votre patrimoine immobilier à crédit, tout en vous assurant une source de revenus complémentaires
pour la retraite.
Mais retenez qu'une opération de défiscalisation ne doit jamais être un objectif. L'objectif doit rester l'investissement, sa qualité et sa contribution à la solidité de votre patrimoine.
Mais retenez qu'une opération de défiscalisation ne doit jamais être un objectif. L'objectif doit rester l'investissement, sa qualité et sa contribution à la solidité de votre patrimoine.
Dispositifs Borloo et Robien
Les dispositifs Robien et Borloo sont les plus courants en matière de "défiscalisation immobilière".
Conditions pour l'acheteur
- ROBIEN RECENTRE (NEUF) : Louer le logement nu au moins 9 ans. Possibilité de louer à un ascendant ou descendant (mais pas du même foyer fiscal).
- BORLOO "Populaire" (NEUF) : Louer le logement nu au moins 9 ans. Interdiction de louer à un ascendant ou descendant.
Conditions de loyer baux conclus en 2007
- ROBIEN RECENTRE (NEUF): Pour les baux de 2007 : 20,45 EUR en zone A, 14,21 EUR en zone B1, 11,62EUR en zone B2, 8,52 EUR en zone C.
- BORLOO "Populaire" (NEUF) : Pour les baux de 2007 : 16,37 EUR/m2 en zone A, 11,37 EUR/m2 en zone B1, 9,30 EUR/m2 en zone B2, 6,82 EUR/m2 en zone C.
Conditions de ressources pour le locataire
- ROBIEN RECENTRE (NEUF): Aucune.
- BORLOO "Populaire" (NEUF) : Pour une personne seule en 2007 : 33 233 EUR en zone A, 24 685 EUR en Zone B1, 22 628 EUR en zone B2, 22 475 EUR en zone C (revenus de l'avant dernière année de la signature du bail).
Avantage fiscal
- ROBIEN RECENTRE (NEUF): Déduction de 50% du prix d'achat : amortissement de 6% / an les 7 premières années et de 4% / an les deux années suivantes. Les travaux d'amélioration peuvent être amortis sur 10 ans (10%/an).
- BORLOO "Populaire" (NEUF) : Déduction de 65% de l'investissement: 6%/an les 7 premières années, 4%/an les 2 années suivantes. Puis 2,5 %/an supplémentaires les 6 dernières années si l'engagement de location est confirmé après les 9 ans (soit 15 ans au total de déductions).
Abattement accordé sur les loyers
- ROBIEN RECENTRE (NEUF): Déduction aux frais réels des charges (La déduction forfaitaire du régime Robien est supprimée depuis 2005).
- BORLOO "Populaire" (NEUF) : Abattement de 30 % sur les loyers.
Déficit foncier
ROBIEN RECENTRE (NEUF) et BORLOO "Populaire" (NEUF) : Le déficit foncier est imputable sur le revenu global
(à hauteur de 10.700 euros). Le surplus est reportable, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers
(uniquement) des dix années suivantes.
Les plafonds indiqués ci-dessus sont ceux que vous avez du respecter en 2007 pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal sur vos revenus 2007 (déclaration à rendre le 30 mai 2008). Les plafonds 2008 (pour les baux conclus en 2008) sont sortis, pour en prendre connaissance, cliquez ici.
Le Borloo "ancien" repose sur une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 30 % ou 45 % selon le secteur de l'investissement (intermédiaire ou social) : le logement doit être loué nu à titre de résidence principale du locataire pendant 6 ans en cas de conventionnement sans travaux et 9 ans avec travaux subventionnés par l'ANAH. Le bailleur peut renouveler son engagement par période de 3 ans. Pour les loyers et ressources des locataires, il convient de respecter les plafonds réglementés qui varient selon la nature du conventionnement.
Les plafonds indiqués ci-dessus sont ceux que vous avez du respecter en 2007 pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal sur vos revenus 2007 (déclaration à rendre le 30 mai 2008). Les plafonds 2008 (pour les baux conclus en 2008) sont sortis, pour en prendre connaissance, cliquez ici.
Le Borloo "ancien" repose sur une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 30 % ou 45 % selon le secteur de l'investissement (intermédiaire ou social) : le logement doit être loué nu à titre de résidence principale du locataire pendant 6 ans en cas de conventionnement sans travaux et 9 ans avec travaux subventionnés par l'ANAH. Le bailleur peut renouveler son engagement par période de 3 ans. Pour les loyers et ressources des locataires, il convient de respecter les plafonds réglementés qui varient selon la nature du conventionnement.
Définition des zones
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, et Genevois Français
- Zone B1 : agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint Malo, pourtour côte d'azur, DOM, Corse et îles)
- Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne
- Zone C : reste du territoire.