DICO
Microfoncier ou régime réel
N'ayez pas peur de ces mots barbares ! Ils désignent simplement des régimes fiscaux à choisir en fonction du montant des loyers
que vous touchez.
(avril 2008)
LE PRINCIPE
C'est simple : si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15.000 EUR, 70% seulement des sommes perçues
sont imposées (l'abattement de 30% appliqué par l'administration est une estimation de vos charges). C'est le
régime du microfoncier.
En revanche, si vous touchez plus de 15.000 EUR dans l'année, vous remplissez une déclaration complémentaire (formulaire n° 2044), et vous déduisez toutes vos charges de vos revenus fonciers. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global (ce qui est intéressant lorsque l'on veut défiscaliser). C'est le régime réel.
En revanche, si vous touchez plus de 15.000 EUR dans l'année, vous remplissez une déclaration complémentaire (formulaire n° 2044), et vous déduisez toutes vos charges de vos revenus fonciers. Le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global (ce qui est intéressant lorsque l'on veut défiscaliser). C'est le régime réel.
REVENUS À DECLARER
Tous les loyers perçus du 1er janvier au 31 décembre 2007. La déclaration de revenus fonciers concerne
aussi les fermages de terres agricoles, les redevances d'affichage et les droits de chasse et de pêche. Ne sont pas
concernés : les locations meublées (imposées comme des bénéfices commerciaux), les revenus
d'exploitation des forêts (taxation forfaitaire cadastrale).
MOINS DE 15.000EUR DE LOYERS
Il y a un avantage à être « petit » : si les loyers bruts annuels perçus par l'ensemble de
votre foyer fiscal n'excèdent pas 15.000 EUR, le régime du « microfoncier » s'applique de plein
droit.
Son intérêt ? Vous n'avez pas à déduire et à mentionner toutes vos charges : l'administration applique automatiquement un abattement de 30% sur les loyers perçus pour en tenir compte. Vous n'avez plus qu'à inscrire le montant de vos loyers perçus en case BE page 3, cadre 4 de votre déclaration.
Attention : si vous êtes propriétaire d'immeubles loués sous un régime fiscal particulier (Robien, Borloo, Besson, Périssol, Malraux, Monuments Historiques, immeuble possédé en nue-propriété), vous n'avez pas droit au « microfoncier ».
Les porteurs de parts de SCPI ou SCI y sont, pour leur part, éligibles sous certaines conditions depuis 2003.
Si vos loyers sont inférieurs à 15.000 EUR mais que vous estimez que vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers, vous pouvez bien sûr choisir de déduire toutes vos charges et renoncer à l'abattement automatique. Si vous faites ce choix, vous devrez attendre au moins 3 ans avant de pouvoir repasser en « microfoncier ».
Son intérêt ? Vous n'avez pas à déduire et à mentionner toutes vos charges : l'administration applique automatiquement un abattement de 30% sur les loyers perçus pour en tenir compte. Vous n'avez plus qu'à inscrire le montant de vos loyers perçus en case BE page 3, cadre 4 de votre déclaration.
Attention : si vous êtes propriétaire d'immeubles loués sous un régime fiscal particulier (Robien, Borloo, Besson, Périssol, Malraux, Monuments Historiques, immeuble possédé en nue-propriété), vous n'avez pas droit au « microfoncier ».
Les porteurs de parts de SCPI ou SCI y sont, pour leur part, éligibles sous certaines conditions depuis 2003.
Si vos loyers sont inférieurs à 15.000 EUR mais que vous estimez que vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers, vous pouvez bien sûr choisir de déduire toutes vos charges et renoncer à l'abattement automatique. Si vous faites ce choix, vous devrez attendre au moins 3 ans avant de pouvoir repasser en « microfoncier ».
PLUS DE 15.000EUR DE LOYERS PAR AN
Bienvenue dans le « régime réel » : celui de la déclaration n° 2044 (formulaire complémentaire).
Le principe : vous déclarez les loyers perçus et vous déduisez les charges pour leur montant réel.
Ne sont déductibles que les dépenses qui se rapportent aux biens dont les revenus sont imposables en revenus fonciers. Ces dépenses devront avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du bien locatif et payées de manière effective en 2007.
Concrètement, cela concerne d'une manière générale :
Ne sont déductibles que les dépenses qui se rapportent aux biens dont les revenus sont imposables en revenus fonciers. Ces dépenses devront avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du bien locatif et payées de manière effective en 2007.
Concrètement, cela concerne d'une manière générale :
- Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
- Les dépenses pour le compte des locataires restant à la charge des propriétaires
- Les provisions pour charge de copropriété
- Les indemnités d'éviction et de relogement
- Les frais de gestion
- La prime d'assurance
- Certains impôts
- Les intérêts des emprunts pour l'achat des biens ou des travaux.
A noter que la CSG payée en 2007 au titre de vos loyers 2006 est déductible (à hauteur de 5,8%) de votre revenu global. Cette somme doit figurer dans votre déclaration générale 2042 (cadre 6 case DE) (voir CSG déductible).
LE DÉFICIT FONCIER
Votre revenu net foncier est déficitaire ? C'est-à-dire que vos charges déductibles sont supérieures
au montant des loyers que vous avez encaissés... Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle ; bien au contraire
c'est même souvent l'effet recherché.
Cela vous permet en effet d'investir dans la pierre en diminuant en même temps le poids de vos impôts. C'est le principe de base de tous les investissements de type Robien, Borloo, Malraux, Monuments historiques...
En bref, la fraction du déficit qui résulte des charges (autres que les intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 EUR par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si vous êtes propriétaires de biens sous les régimes spécifiques Malraux ou Monuments Historiques vous pouvez déduire votre déficit foncier de leur revenu global sans aucune limite.
Pour en savoir plus sur ces régimes, reportez-vous à nos guides immobiliers.
Cela vous permet en effet d'investir dans la pierre en diminuant en même temps le poids de vos impôts. C'est le principe de base de tous les investissements de type Robien, Borloo, Malraux, Monuments historiques...
En bref, la fraction du déficit qui résulte des charges (autres que les intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 EUR par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt sont imputables uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Si vous êtes propriétaires de biens sous les régimes spécifiques Malraux ou Monuments Historiques vous pouvez déduire votre déficit foncier de leur revenu global sans aucune limite.
Pour en savoir plus sur ces régimes, reportez-vous à nos guides immobiliers.